GYO ile ilgili herşey..

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI (GYO) NEDİR?

1. GYO nedir?
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), gayrimenkule ve/veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketleridir. GYO'lar geleceğin gayrimenkul sektörünü şekillendirecek profesyonel yatırım şirketleri olarak son yıllarda finansal piyasalarda görülen en önemli yeniliklerden birisidir.

2. GYO'larla hedeflenen nedir?
Ülkemizde dokuz yıllık bir geçmişe sahip olan GYO'lar özellikle finansman kaynaklarının kısıtlı olduğu gayrimenkul sektörüne kurumsal sermayenin girebilmesi ve büyük ve nitelikli projelerin hayata geçirilebilmesi için önemli yatırım araçlarıdır. Hisselerinin en az % 49'u halka açık olan GYO'lar, gayrimenkul yatırımlarının en temel dezavantajı olan likidite problemini ortadan kaldırmakta ve aynı zamanda bireysel ve kurumsal yatırımcılarının tasarruflarını ortak bir havuzda biraraya getirerek yüksek gelir elde edilebilecek büyük gayrimenkul projelerinin gerçekleştirilmesini mümkün kılmaktadır.

3. Kaç tür GYO vardır?
Üç tür GYO vardır. Bunlar:
· Belirli bir projeyi gerçekleştirmek amacıyla süreli,
· Belirli alanlarda yatırım yapmak amacıyla süreli veya süresiz,
· Amaçlarında bir sınırlama olmaksızın süreli veya süresiz.

4. Sadece bir projeyi gerçekleştirmek amacıyla GYO kurulabilir mi?
Sadece bir projenin yatırımını gerçekleştirmek amacıyla tebliğde yer alan şartları taşımak koşuluyla gerçek ve tüzel kişiler GYO kurabilir ve bu amaç gerçekleştikten sonra faaliyetine son verilebilir.

5. Mevcut bir şirket GYO'ya dönüşebilir mi?
Gereken şartları taşımak suretiyle dönüştürülebilir.(GYO tebliğ madde – 9)

GYO'LARIN TÜRKİYE'DEKİ VE DÜNYADAKİ GELİŞİMLERİ

6. Ülkemizdeki GYO sektörünün durumu nedir?İlk defa 2 Ocak 1997 tarihinde İMKB'de işlem görmeye başlayan GYO şirketlerinin sayısı Ağustos 2004 itibariyle dokuzdur. Ancak İMKB'de işlem görmekte olanlar dışında da kurulmuş olup uygun halka arz zamanını bekleyen GYD'lar vardır. Planlanan halka arzların tamamlanmasıyla önümüzdeki yıllarda GYO'ların sayısında ve toplam portföy büyüklüklerinde önemli bir artış olması beklenmektedir. Bu rakamın ciddi bir kısmının yabancı yatırımcıların elinde bulunduğu bilinmektedir.

Mevcut ortaklıkların yapısına bakıldığında hemen hepsinin farklı bir portföye sahip oldukları görülmektedir. Borsada işlem görmekte olan mevcut GYO'lar hakkında detaylı ve güncel her türlü bilgi söz konusu şirketlerden, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nden (GYODER) veya İMKB'den elde edilebilir.

7. Dünyada GYO'lar ne zaman faaliyete geçmişlerdir?
GYO'ların dünyada en yaygın oldukları ülke ABD'dir. Başlangıçları yaklaşık 45 yıl önceye, Başkan Eisenhower zamanına dayanan GYO'ların bugünkü sayıları 300'ün üzerinde olup toplam aktifleri 324 milyar dolara ulaşmış bulunmaktadır. Avrupa'da ve Uzak Doğu'da da yaygın olan GYO'lar gayrimenkul sektörüne finansman yaratan yatırımcı şirketlerdir.

8. GYO hisse senetleri konut sertifikalarından farklı mıdır?
GYO hisse senetleri İMKB'de işlem görmektedir. İMKB'de işlem gören herhangi bir şirket hisselerinden farklı olmayan GYO hisseleri konut sertifikaları ile karıştırılmamalıdır. Konut sertifikaları belirli bir konutu edinme amacına yönelik çıkartılmış olup; şirketin performansı ve temettü politikasıyla ilgisi yoktur.

GYO'LARIN EKONOMİYE KATKILARI

9. Türkiye'de GYO'lardan ne beklenmelidir?
Ülkemizde GYO'ların ana amacı finansman problemi yaşayan gayrimenkul sektörüne kaynak yaratmaktır. Halka açılma ile toplanan fonların gayrimenkul sektörüne yönlendirilmesinin yanısıra, kısıtlı birikimleriyle verimli bir gayrimenkul yatırımı yapamayan tasarruf sahiplerinin yaratılan değer artışından faydalanmalarını sağlamaktır. Bunun yanısıra GYO'lar ile ülkemizde, kurumsal ve profesyonel bir yatırımcı tabanı oluşturmak ve bugüne kadar çeşitli imkansızlıklar yüzünden devam edegelen ve yetersiz kat karşılığı kooperatif ve benzeri oluşumlara alternatif ve şeffaf bir model yaratmak amaçlanmıştır.

10. GYO'lar aracılığı ile gayrimenkullerin menkulleştirilmesi mümkün müdür?GYO'lar esas itibarı ile likit olmayan gayrimenkuller için gerçek anlamda bir pazar yaratabilirler. İster konut, alışveriş, eğlence veya iş merkezi olsun bütün gayrimenkuller GYO'lar aracılığı ile kolaylıkla likit hale gelebilir ve bu şirketleriin hisse senetleri olarak alınıp satılabilirler.

11. Kayıt dışı işlemlerin yüksek olduğu gayrimenkul sektörü GYO'lar ile kayıt altına alınabilir mi?
Halka açık SPK denetimine tabi olan GYO'lar gayrimenkul alım satımlarında ve ipotek kabullerinde SPK tarafından belirlenen ekspertiz şirketlerine değerleme yaptırmak zorunda olup rayiç bedeller üzerinden işlem yaparak sektöre şeffaflık getirmektedirler. Ayrıca finansal tablolar ile birlikte projelerin karlılık ve maaliyetleri hakkında yayınladıkları düzenli raporlar ile yatırımcılarına sağlıklı bir bilgi akışı sağlamaktadır. GYO'ların bu şeffaflığı, gayrimenkul sektörünün kayıt ve denetim altına alınmasına olumlu katkıda bulunacaktır.

12. GYO'ların belli başlı finansman kaynakları nelerdir.
· Halka arz yolu ile yurtiçi ve yurt dışı sermaye temin edebilirler.
· Son üçaylık portföy tablosunda yer alan net aktif değerlerinin üç katına kadar kredi kullanabilirler.

GYO'LARIN KURULUŞ ŞARTLARI

13. GYO'ların kuruluş şartları nelerdir?
GYO'ların kuruluş şartlarından en önemlisi şunlardır:
· Kayıtlı sermaye sisteminden olmaları,
· Çıkarılmış sermayelerinin asgari %49'u oranındaki hisse senetlerini bir yıl içinde halka arz etmeleri,
· Başlangıç sermayelerinin, ani usulde kurulacaklarda nakit karşılığı, dönüşeceklerde ise mevcut veya çıkarılmış sermayenin her yıl kurulca yeniden belirlenen tutardan az olmaması, (2004 yılı için 5,850 milyar TL)
· Kurucularından en az birinin lider girişimci olması.

14. Yabancı uyruklular kurucu olabilir mi?
Yabancıların gayrimenkul iktisabına ilişkin ilgili mevzuat Kanunu uyarınca gerekli izinleri almış olmaları halinde kurucu ortak olabilirler.

15. Lider girişimci nedir?
Ortaklıkta tek başına veya bir araya gelmek suretiyle sermayenin asgari %25'ine sahip olan gerçek veya tüzel kişilerdir.

16. Lider Girişimcinin taşıması gereken belli başlı şartlar nelerdir?
Gerçek kişilerde:
· Yıllık brüt gelirlerinin her yıl kurulca yeniden belirlenen asgari tutardan aşağı olmaması ve bu gelirin istikrarlı olması,(2004 yılı için 585 milyar TL)
· Toplam menkul ve gayrimenkul varlıklarının vergiye esas değerinin her yıl kurulca yeniden belirlenen asgari tutardan aşağı olmaması, (2004 yılı için 5,850 milyar TL)

Tüzel kişilerde:
· En az 5 yıllık faaliyet geçmişinin olması,
· Mali tabloların bağımsız denetiminden geçirilmiş olması,
· Son üç faaliyet döneminde kar elde etmiş olması,
· En son mali tabloları itibariyle aktif toplamının ve net dönem karının her yıl kurulca yeniden belirlenen asgari tutardan aşağı olmaması.(2004 yılı için srasıyla 18,500 milyar TL ve 1,850 milyar TL)

( Kamu kurum ve tüzel kişileri ile kamu yararına faaliyet gösteren tüzel kişilerde kendi özel mevzuatlarında aranan şartlar dışında lider girişimciye ilişkin mali yeterlilik şartları aranmayabilir.)

GYO'LARIN YÖNETİM YAPILARI

17. GYO'ların yönetim kurulu üyelerinde ve genel müdürlerinde aranacak şartlar nelerdir?
Yönetim kurulu üyelerinin ve genel müdürlerin dört yıllık yüksek öğretim kurumlarından mezun olmaları ve ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren hukuk, inşaat ve finans gibi alanlarda yönetim kurulu üyeleri için üç yıl, genel müdürler için beş yıllık tecrübeye sahip olma şartı aranır.

18. Yönetim kurulunun oluşumu nasıldır?
Dünya'da yalnızca Amerika ve Fransa gibi gelişmiş ülkelerde örneği görülen, Türkiye'de ise benzer bir örneği olmayan yönetimde etkinliği ve bağımsızlığı sağlamaya yönelik bağımsız yönetim kurulu üyeleri sadece GYO'larda vardır.

19. Yönetim kurulu üyelirin bağımsızlığı ne demektir?
Yönetim kurulu üyelerinin en az 1/3'ünün şirketin ortaklarından, ortakların iştiraklerinden ve bunların iş çevrelerinden bağımsız olması mecburiyeti vardır. Bu bağımsızlık şartı iş, sermaye, akrabalık ve iştirak bağlarından bağımsız kararların en etkin ve doğru şekilde alınmasına yöneliktir,

20. Yönetim kurulunda kararlar nasıl alınır?
Özellikle arz eden kararlar (örneğin portföye varlık alınması, satılması, kiranlaması veya kiraya verilmesine ilişkin kararlar) oy birliği ile alınmadığı takdirde derhal SPK ve İMKB'ye bildirilir. Böylece tüm üyeler tarafından onaylanmayan kararlar %49'u halka açık olan GYO'nun diğer ortaklarına duyurulur. Bu düzenlemenin amacı ortaklığın tüm hissedarlar lehine en objektif şekilde yönetilmesinin sağlanmasıdır.

GYO'LARDA YATIRIMLAR VE PORTFÖY YÖNETİMİ

21. GYO'ların yapamayacakları işler nelerdir?
GYO'lar şu işleri yapamazlar:
· Mevduat toplayamazlar,
· Tebliğin dışında ticari, sinai ve zirai faaliyette bulunamazlar,
· Kendi adına portföy işletmeciliği faaliyeti dışında sermaye piyasası faaliyetinde bulunamazlar,
· Hiçbir şekilde gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri işletemezler,
· Başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.
· Hiçbir suretle otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve buna benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemezler.

22. GYO'lar ne tür projelere yatırım yapabilirler?
Tebliğde belirtilen oranlara sınırlı kalmak üzere başlıca:
· Gayrimenkule dayalı menkul kıymetleri alıp satabilirler.
· Sermaye piyasası araçlarını alıp satabilirler. Ters repo yapabilirler.
· Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla mülkiyetlerini edinmek veya üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler.
· İlgili mevzuat uyarınca gayrimenkule dayalı projelere projenin her aşamasında gayrimenkul geliştirme karı veya kira geliri elde etmek amacıyla mülkiyetlerini edinmek veya üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler.
· Gayrimenkuller üzerinden intifa hakkı kurabilir ve bu hakkı kullanabilirler, devre mülk irtifakı kurabilirler, sahip oldukları arsalar üzerinde ticari kar elde etmek maksadıyla üst hakkı yükümlüsü olabilirler.
· Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla Yap-İşlet-Devret modeliyle geliştirilecek projeleri kendileri veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle gerçekleştirebilirler.
· Mülkiyetini edinmek kaydıyla yurt dışındaki gayrimenkulleri alıp satabilirler, faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olmak kaydıyla yurt dışında kurulu şirketlere ve gayrimenkule dayalı olmak kaydıyla yabancı menkul kıymetlere yatırım yapabilirler.

23. GYO'lar başka şirketlere ortak olabilirler mi?
Hiçbir ortaklıkta sermaye ve oy haklarının %5'inden fazlasına sahip olamazlar.

24. GYO'ların portföy yapıları nasıl olmalıdır?
Genel amaçlı GYO'ların portföylerini sektör, bölge ve gayrimenkul bazında çeşitlendirmeleri ve uzun vadeli yönetmeleri esastır.

25. GYO'lar çok küçük değerli bir gayrimenkulü portföylerine koyabilirler mi?
Evet, bu konuyla ilgili geçmiş tebliğlerde getirilen kısıtlamalar, son tebliğ değişikliğiyle ortadan kaldırılmıştır.

26. GYO'lar portföylerini kısa vadeli yönetebilirler mi?
Evet, bu konuyla ilgili geçmiş tebliğlerde getirilen kısıtlamalar, son tebliğ değişikliğiyle ortadan kaldırılmıştır. Alımından itibaren üç yıl geçmesine rağmen üzerinde proje geliştirilmesine yönelik çalışma başlatılmayan arsa va arazi oranı portföy değerinin %10'unu aşamaz.

27. GYO'larda ne gibi portföy sınırlamaları vardır?
GYO'lar
· Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine portföy değerlerinin en az %50’si oranında yatırım yapmak zorundadırlar
· Diğer sermaye piyasası araçlarına ve ters repo işlemlerine portföy değerlerinin en çok %50’si oranında yatırım yapabilirler.
· Türk Lirası ve yabancı para cinsinden vadeli veya vadesiz mevduata en fazla portföy değerlerinin %10'u kadar yatırım yapabilirler.
· Portföylerinin %10'u oranında yabancı gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilirler.

28. GYO'lar yatırımını üstlendikleri projelerin inşaat işlerini de yapabilirler mi?İnşaat işlerini kendileri üstlenemezler. Yapılacak bir sözleşme ile inşaat işlerini müteahidhitlere yaptırmaları zorunludur.

GAYRİMENKUL DEĞER TESPİTLERİ

29. GYO'lar alım ve satımlarında değer tespiti yaptırmak zorundalar mı? Nasıl?
GYO'lar alım ve satımlarında, kira işlemlerinde, proje değerlendirmelerinde, ipotek kabullerinde SPK tarafından belirlenen ekspertiz şirketlerine değerleme yaptırmak zorundadırlar. Portföye alım değeri, tespit edilen değerden yüksek, satım ve kiraya verme işlemleri ise düşük olamaz.

PORTFÖY TABLOSU

30. Portföy tablosu nedir?
Portföy tablosu şirketin elindeki değerleri rayiç değerlerle yansıtan bir tablodur. Bu tablonun yapısı şöyledir: Gayrimenkuller + Mülkiyete Geçirilmemiş Varlıklar + Menkul Kıymetler = Toplam Portföy Değeri Toplam Portföy Değeri + Hazır Değerler + Alacaklar - borçlar + Diğer Aktifler = Net Aktif Değeri Net Aktif Değeri / Pay Sayısı = Pay Başı Net Aktif Değeri

31. Portföyde yer alan varlıkların rayiç değeri portföy tablosunda izlenebilir mi?
GYO'lar her ayın altıncı iş gününe kadar portföy tablosu hazırlar ve bunu SPK ve İMKB'ye gönderirler. İMKB yatırımcıları bilgilendirme amacıyla bu tabloları Borsa Bülteni'nde yayınlar. Bu tabloda şirketin net aktif değeri ve bir hissenin portföy değeri görülebilir. Alım-satım ve kira işlemleri için herbir işlemde yaptırılması gereken ekspertiz değerleri ile ayrıca portföyde yer alan varlıkların yılda en az bir defa yaptırılması gereken değer tespitleri bu tabloda yer alır.

32. GYO bilançoları portföy değerlerini rayiç değerleri ile gösterebilir mi?
GYO'lar diğer halka açık şirketlerde olduğu gibi üçer aylık bilançolarını yayınlamak zorundadırlar. Bilançolarda yer alan gayrimenkuller maliyet değerleri ile dönen varlıkları içinde stoklar başlığı altında bulunmakta ancak ilgili rayiç değerlere bilanço dipnotlarında yer verilmektedir.

GELİR KAYNAKLARI

33. GYO'ların başlıca gelir kaynakları nelerdir?
Faaliyet alanlarından kaynaklanan:
· Kira gelirleri düzenli olarak elde edilen ve büyük risk taşımayan gelirlerdir.
· Alım-satım karları daha çok yetenekli primi yapmamış bölgelerde yapılacak yatırımlardan elde edilecek gelirlerdir.
· Geliştirilen gayrimenkul projeleri genellikle orta ve uzun vadede kara dönüşebilir. Yüksek büyüme potansiyelini hedefleyen şirketler için caziptir.
· Menkul kıymet gelirleri daha çok yatırıma yönlendirilmeyen fonların tebliğin izin verdiği şekilde değerlendirilmesinden elde edilir.

GYO'LARIN VERGİSEL SORUMLULUKLARI

34. GYO'lar ne şekilde vergilendirilir?
GYO'lar kurumlar vergisi ve gelir vergisi stopajından istisna tutulmuşlardır. Böylelikle doğacak fonları tekrar yatırımda kullanabilme avantajları vardır. Bu iki vergi dışında gerek alım ve satımlarda ödenen KDV ve gerekse tapu harçlarından muaf tutulmamışlardır. Bu durum, kayıt dışı işlemlerin yoğun olduğu gayrimenkul piyasasında, SPK denetimindeki GYO'ların bu vergilere tabi olması sebebi ile haksız rekabete yol açmaktadır. KDV oranlarının Finansal Kiralama işlemlerindeki gibi düşük olarak uygulanması halinde bu sektörün gelişimi desteklenebilecektir.

35. GYO'lardan kar payı alan yatırımcıların vergisel sorumlulukları nelerdir?
GYO'lardan kar payı alan yatırımcıların vergisel sorumlulukları diğer şirketlerden kar payı alan kişilerin vergisel sorumlulukları ile aynıdır.

YATIRIMCILAR AÇISINDAN GYO'LARIN AVANTAJLARI

36. GYO hisse senetlerinin yatırımcılara sağladığı avantajlar nelerdir?
GYO portföyleri gayrimenkullerden ve menkul kıymetlerden oluşan karma portföylerdir. Bu nedenle portföyler gayrimenkulün niteliği gereği enflasyona karşı güçlü bir koruma sağlarken, alternatif yatırım araçlarının getirileri ile ters yönde hareket ederek yatırım riskinin düşük olmasını sağlarlar. GYO hisse senetleri ayrıca yatırımcılara küçük tasarruflarla büyük portföylere ortak olma olanağı verir ve hisse senedinin satılabilirliği sayesinde gayrimenkul yatırımlarına likitide kazandırılmış olur.

37. GYO portföyleri nasıl yönetilir?
Gayrimenkul yatırımı ihtisas gerektiren bir alandır. GYO'ların en önemli avantajlarından birisi yatırımlarının uzmanlar tarafından yönlendirilmesidir. Bu aynı zamanda gayrimenkul yatırımı yapmanın rutin prosedürleri ile yatırımcıların meşgul olmamasını sağlar. GYO'lar hem yönetim kurulu üyeleri hem de idari yöneticileri, belirli eğitim ve tecrübe şartlarını sağlayan, alanlarında yetkin kişilerdir.

38. Portföyde çok sayıda gayrimenkul olmasının ne avantajı vardır?
Yatırım riskinin azaltmanın en etkin yolu portföy içindeki varlıkların sayı ve konu olarak çeşitlendirilmesidir. Bu şekilde belirli bir alandaki olumsuz gelişmeler portföyün diğer varlıkları ile dengelenerek genel risk düzeyi düşürülür. Bireysel yatırımcılar genellikle sınırlı imkanlarla yatırım yapabileceğinden kişisel risklerini çeşitlendirerek düşürmeleri mümkün olmaz.

39. Gayrimenkul yatırımları karlı mıdır?
Yapılan araştırmalar gayrimenkul yatırmları getirilerinin orta ve uzun vadede diğer menkul kıymet getirilerinin genellikle üzerinde olduğunu göstermektedir. Ancak bu durum bilinçli yapılan tercihler ve akıllıca yapılan yatırımlar için sözkonusudur. Bu nedenle yatırımın iyi planlanması ve uzman kişilerce idaresi büyük önem taşımaktadır. Dolayısı ile GYO'lar büyük kar potansiyeli taşır.

40. GYO kurucuları kimlerdir?
GYO'ları ancak mevzuat gereği mali yeterlilik ve bilgi birikimi şartlarını sağlayabilen ciddi kişi ve kuruluşlar kurabilirler. Şirketin kuruluşu için SPK'dan detaylı bir inceleme sonrasında izin alınması gerekir. Bu nedenle GYO kurucuları güvenilir, güçlü, gayrimenkul yatırımı ve finans alanında deneyimli kuruluşlardır.