Konut Kredisi İpuçları

Konut kredisi faizi ve çeşitleri nedir?

Konut kredisi almadan önce baktığımız ilk şey, bankaların uyguladıkları konut kredisi faiz oranları ve vadeleridir. Peki konut kredisi faizi dediğimiz şeyin detayları nedir? Gördüklerimizin haricinde konut kredisi faizi hesaplamalarının içinde neler gizlidir.

Sizlere konut kredi faizinin nasıl işlediğini ve konut kredisi hakkında bazı detayları açıklamak istiyoruz.
Konut kredisi faizi çeşitleri

Türkiye’de bilindiği üzere iki tip konut kredisi vardır:
1) YTL bazlı krediler
2) Yabancı döviz kuru bazında krediler (USD veya EURO)

Konut kredileri geri ödemeleri sabit aylık taksitler halinde yapılmaktadır. Yani kredi vadesi boyunca, uygulanacak faiz oranı banka tarafından sabitlenmektedir ve bu sabit faiz oranı üzerinden aylık ödemeler çıkarılmaktadır.

Faiz oranlarına baktığımızda yabancı döviz bazlı kredilerde uygulanan faiz oranları daha düşüktür. Bunun nedeni, kredi için verilecek nakiti bankaların yurtdışından borçlanmalarıdır. Bankalar aldıkları bu borcu, yine döviz bazında geri ödeyecekleri için YTL bazında verilecek kredilerde kur riski taşımaktadırlar. Bu nedenle bu kur riskinin bedeli, aylık kredi faizinin içine yedirilmektedir. Yabancı döviz kuru bazında verilen kredilerde, bu kur riski olmadığı icin faiz oranlari sadece bankanın borçlanma maliyetini içermekte ve daha düşük olmaktadır.

Konut Kredisi İşlem Masrafları
Konut Kredilerinin faiz haricinde işlem masrafları vardır. Bu masraflar ya alınan kredi tutarından düşülür ya da kredi almadan önce bankaya ödenir. Bu masraf kalemleri başlıca:

1) Kredi İşlem Masrafı - Komisyon ve Dosya masrafı ya da sadece Komisyon olarak alınmaktadır. (Kredi tutarının belirli bir %'si olarak alınmaktadır)

2) Ekspertiz Ücreti (Alınan evin metrekaresine göre değişen sabit bir ücrettir

3) Kredi Hayat Sigortasi (Kredi tutarının belirli bir %'si olarak alınmaktadır)

4) Zorunlu Deprem Sigortası - DASK- (Konutun yeri, yaşı, metrekaresine göre değişmektedir. Bina inşaat maliyeti 100,000 YTL'ye kadar olan binalar için deprem teminatının sigorta şirketi tarafından ödenmesini sağlar)

5) Konut Sigortası (Konutun yeri, yaşı, metrekaresine göre değişmektedir. Zorunlu Deprem sigortası bina bedelinin 100,000 YTL'ye kadar olan kısmının ödenmesini sağlar, eğer ev bedeli daha yüksekse bina bedelinin aşan kısmı için sigorta yaptırmanız gerekmektedir)





Bazı Bankaların Kredi Masraf Tutarları

- Akbank: İşlem masrafı kredi tutarının %2'si (asgari 1,000 YTL), Ekspertiz ücreti 330 YTL ile 1100 YTL arasındadır. Kredi hayat sigortası kişisel özelliklere göre değişmekle beraber yıllık prim kredi tutarının binde 7,3'üdür.

- Garanti:Tüm kredi tutarı ve vadelerde 1000 YTL hizmet bedeli, ve %1 komisyon tarifesi uygulanır.Ekspertiz ücreti 500 YTL'dir.

- YKB: İşlem masrafı 3-60 ay vade icin kredi tutarının %0.5'i. 61-120 ay vade için %1'i. 121-240 ay vade için %2'sidir (asgari 1,000 YTL), Ekspertiz ücreti 200 YTL

- HSBC: İşlem masrafı kredi tutarının %2'si (asgari 500 YTL), Ekspertiz ücreti kredi tutarının %0,6'sı kadardır minimum 400 YTL maksimum 500 YTL'dir.

Örnek Masraf Tutarı

Buna göre 100,000 YTL kredi alınırsa oluşacak örnek masraf tutarı

1- İşlem masrafı: 2,000 YTL

2- Ekspertiz: 300 YTL

3- Kredi Hayat Sigortası: 730 YTL

4- Konut Sigortası: 400 YTL

5- DASK: 70 YTL

TOPLAM: 3,500 YTL

Kredi faizi hesaplamasının içinde neler gizlidir?

Konut kredisi almadan önce ilk bakılan, bankanın uyguladığı aylık faiz oranıdır. Bu oran bizim aylık ödeyeceğimiz tüm tutarı içermemektedir. Konut kredisi faiz oranı, net ödenen aylık faiz oranı değildir. Bu aylık faizin üstünden ayrıca BSMV (Banka Sigorta Muamele Vergisi) adı altında %5 ek bir bedel alınmaktadır. Bunu bir örnek ile açıklamak gerekirse:
- Gazetelerde okudugunuz aylık faiz oranı %1,50 olsun
- Vergi olarak %5 BSMV eklendiği durumda ödenecek aylık net faiz: 1,05 x 1,50%, yani yaklaşık, 1,58% olmaktadır.

Bu %5’lik oran ilk başta çok görünmeyebilir ancak, alınan kredi tutarı ve vadesi ne kadar büyükse, bu verginin etkisi daha iyi anlaşılabilir. Örneğin: 200,000 YTL tutarında 120 ay vadeli bir kredi alındığında, kredi vadesi boyunca 446,000 ödenmekte. Eğer BSMV olmasaydı ödenecek tutar 432,000 olacaktı. Yani kısacası BSMV, 14,000 YTL gibi ciddi bir fark yaratmaktadır.

Faiz hesaplama sisteminin avantajları ve dezavantajları

Alınan kredinin, faiz oranın sabittir ve kredi vadesi boyunca değişmez. Bunun tüketici açısından ne gibi avantajları vardır diye düşünürsek:

1) Kredi faizleri yükseldikçe tüketici etkilenmeyecektir ve aylık olarak aynı tutarı ödeyecektir.

2) Kredi faizleri, piyasada düştüğü durumda ise, kredi kullanıcısı gerekirse başka bir bankadan borcunu kapatabilir ve belirli bir ücret ödeyerek daha düşük bir orandan bu bankadan konut kredisi kullanabilir. Kısacası tüketici, kredi faizlerinin değişim riskinden korunurken, belirli bir ücret ödeyerek aynı zamanda düşük faizleri değerlendirme firsatına sahiptir.

3) Alınan kredi, herhangi bir ücret ödemeden, erken ödeme ile kapatılabilmekte veya ara ödemelerle borç yükü düşürülebilmektedir.

4) Alınan kredinin, vadesi arttırılamamaktadır ancak düşürülebilmektedir. Bu şu anlama geliyor, tüketici kendini zorlamamak adına, ilk aşamada ödeyebileceğinden daha uzun vadede kredi almakta; geliri arttığı zaman ise vadeyi kısaltarak istediği dönemde borcunu kapatma şansına sahip olabilmektedir.
Sabit faiz konut kredisinin dezavantajları ise:

- Banka, aylık faiz oranlarının değişmemesini taahüt ettiği için, fonlama maliyeti riskini üstünde taşımakta ve faiz oranlarına bu riskin bedeli yansıtılmaktadır.Sabit faizli kredi ödemeleri bu nedenle değişken faizli kredi ödemelerinden yüzden daha yüksektir.

- Sabit faizli kredi sisteminde, ilk başlarda taksit ödemelerinin büyük kısmı faiz borcunu kapatmak için, çok düşük bir kısmı ana para borcunu kapatmak için kullanılmaktadır.

Örneğin: Aylık 2,200 YTL ödeme yapan bir kişi yıl boyunca toplam 26,400 YTL ödemiş olacaktır. Ancak ana para borcu sadece 7,300 YTL azalmış olacaktır.

Kredi icin gerekli evraklar

Konut Kredisi İçin Gerekli Evraklar

- Nüfus cüzdanı, sürücü belgesi veya pasaportun aslı ve fotokopisi

- Son döneme ait, su/elektrik/doğalgaz/telefon faturası veya ikametgah belgesi( Faturalar, kişinin kendi adına ya da aynı soyadı taşıyan aile bireylerinde biri adına düzenlenmiş olmalıdır. )

- Gelir durumunu gösterir belge
a) Ücretliler : Maaş bordrosu veya net maaş tutarını gösteren işyerince onaylı belge
b) Serbest Bölge Sahibi : Vergi Levhası
c) Şirket Ortağı : Vergi Levhası veya Ticaret Sicil Gazetesi'nde yer alan kuruluş ilanı fotokopisi
d) Gayrimenkul Geliri Beyan Edenler : Tapu aslı ve fotokopisi
e) Emekliler : Hesap Cüzdanı

- Satın alınacak konuta ait tapu fotokopisi ve yapı kullanım izin belgesi